СЪЩНОСТ И СПЕЦИФИКА НА ЖИЛИЩНИЯ ПРОБЛЕМ
Влошена достъпност до жилище:
- достъпността на жилищния пазар е за не повече от 10 на сто от потенциалните жилищни потребности - отношението цена/годишен доход нараства от 2.8 през 1989 г. до 6.1 през 2002 г.,
- жилищните пазари са развити само в големите градове;
- класическите показатели за достъпност на българското жилище имат много по-високи, т.е. неблагоприятни стойности, сравнени с тези в развитите пазарни икономики - през 2002 г. на едно средно домакинство са били необходими 6,1 годишни дохода, за да си купи жилище от 75 кв.м., като за София стойността е доста по-висока. В страните от Европейския съюз стойностите на този показател се движат между 2,5 и 4;
не по-добри са показателите за достъпност на наемите в частния сектор.
Увеличаване на броя и относителния дял на необитаваните жилища.
- У нас е лоша качествената характеристика на жилищата – 30% са недонаселени, 30% - пренаселени
- "Закрепостеност" на гражданите към своята собственост - увеличение дела на собствениците на жилища, които не могат да поддържат собствеността си в сегашните пазарни условия
- Липса на шанс за повечето млади семейства да станат собственици на жилища или дори наематели в обществен/частен жилищен фонд
Делът на общественият жилищен фонд има символични стойности (3 на сто) и е разпръснат сред частни жилища в етажна собственост, което затруднява неговото управление.
- 3,0 на сто от жилищата са държавна или общинска собственост, а останалите 0,5 на сто са собственост на търговски дружества, обществени или кооперативни организации или са били необитаеми към момента на отчитането.
- Основната част от жилищата са частна собственост на физически лица – 96,5 на сто (най-висока стойност в Европа).
- Изключително малък размер на държавните бюджетни средства за жилища - под 1 на сто от държавния бюджет, и то изцяло насочени към наследени стари задължения на държавата;
Задоволяването с жилище е първостепенна потребност - европейският стандарт е 400 жилища на 1000 човека. У нас задоволеността с жилища е сравнително добра, но защото населението намалява - на 1000 лица се падат по 471 жилища.Този факт създава погрешно убеждение, че жилището не трябва да е приоритетен проблем, но се пропуска, че жилищата са разположени неравномерно по територията на страната, като свободните, необитавани жилища, които са 14,5 на сто от общия брой на жилищата, се намират в ,,непривлекателни“ райони и голяма част от тях са ,,нестандартни“–без благоустройство, изоставени, полусъборени.
Средно през 90-те години на XX век са се въвеждали в експлоатация 68 000 нови жилища, през 2001 г. – едва 5000. За нормално възпроизводство на жилищния фонд е необходимо минимум да се въвеждат в експлоатация 20 000 нови жилища.
Панелните жилища са около 870 000 – реконструкцията им е много скъпоструваща (4-5 хил. лв. за апартамент). Най-големи проблеми се очертават в сградите, строени по едропанелна технология, които се обитават от почти 2 млн. души. Около 80 на сто от панелните жилища се намират в областните центрове, като в редица големи градове панелните жилища представляват около 50 на сто от целия жилищен фонд. Редица експертни оценки и анализи показват, че повечето от панелните жилищни сгради се нуждаят от неотложен ремонт на вътрешните инсталации и на хидроизолацията на покрива.
ОСНОВИ НА ЖИЛИЩНАТА ПОЛИТИКА
Национална жилищна стратегия на Р България, приета през 2004 г., представлява основния стратегически документ, регламентиращ жилищната политика в България.
Визия на националната жилищна политика:
- Създаване на балансирана, съразмерно развиваща се и устойчива жилищна система чрез осигуряване на условия за достъп до качествени жилища (собствени или наемни), които да задоволяват нуждите на българските граждани.
Стратегически цели на националната жилищна политика:
- Спиране процесите на влошаване на състоянието на съществуващия сграден жилищния фонд;
- Създаване на работещ механизъм за осигуряване на нови достъпни жилища /за покупка и отдаване под наем.
РОЛЯТА НА ДЪРЖАВАТА ПО ПРОВЕЖДАНЕТО НА НОВАТА ЖИЛИЩНА ПОЛИТИКА
- Изработване на жилищна политика с ясни цели и задачи
- Законово регламентиране и контрол на инструментите на законодателството
- Стимулиране създаването на различни институции – правителствени и неправителствени
- Разработване на строителни стандарти и норми, хармонизирани с европейските норми
- Проучване на въпросите на земевладението и регистрацията на собствеността на недвижими имоти
- Осигуряване и съдействие за научни изследвания и разпространяването на информация
- Създаване на организационна, техническа и финансова основа, позволяваща й да подпомага с консултации и експертни заключения различните участници в пазара на жилища
РОЛЯТА НА ОБЩИНИТЕ ПО ПРОВЕЖДАНЕТО НА НОВАТА ЖИЛИЩНА ПОЛИТИКА
Разработване на общински жилищни стратегии и програми, след проучване и прогнозиране на жилищните нужди
Изграждане на общински наемни жилища за домакинствата с доказани жилищни нужди и ниски доходи
Управление и поддържане на общинския жилищен фонд
Защита на собствениците, наемателите и бездомните
Изграждане на основните елементи на социалната и инженерната инфраструктура
Осигуряване на терени и устройствени планове
МЕСТНАТА ЖИЛИЩНА ПОЛИТИКА
Основна цел - изграждане на такава жилищна система, коята създава достъп и възможност за адекватно жилище на всички хора, живеещи и работещи в даденото населено място. Това означава да се анализират проблемите на целия жилищен фонд, на развитието на цялата община.
Административният подход към тези проблеми е недостатъчен и неефективен. Общината няма нито прякото задължение, нито ресурсите, за да ги реши. В тях са отразени интересите на всички – граждани, строителни фирми, банки, местен бизнес, местна власт.
Елементите на общинската жилищна програма:
прогнозиране и планиране на реалните и реализуеми потребности от жилища;
установяване основните мащаби, пропорции и стандарти на жилищното строителство;
открояване на преките задължения на общината към жилищния сектор;
установяване на ресурсните дефицити
ДРУГИ УЧАСТНИЦИ НА ПАЗАРА НА ЖИЛИЩА
Банки и финансови учреждения
Търговски дружества за проектиране, строителство и доставка на строителни материали
Търговци на недвижими имоти и собственици на жилища
Посредници в търговията с недвижими имоти
Неправителствени организации с нетърговска цел /,,третия сектор“/ като: жилищни сдружения; жилищни кооперации; организации на наемателите, както и синдикатите
Всички те осъществяват дейност на пазара на жилища в съответствие със специфичните си цели.
ЖИЛИЩЕН ПАЗАР И СОЦИАЛНА ЖИЛИЩНА ПОЛИТИКА
Икономическа основа за решаване на жилищния проблем е социално регулираният жилищен пазар.
Формиране на пазар за покупко-продажба и наемане на жилища, инвестиции, терени, проекти, строителни материали, механизация, работна ръка и организации за изграждане на жилища и инфраструктура.
- Осигуряване на нормативно-правни и икономически условия за поставяне на равноправна конкурентна основа – като купувачи или наематели от една страна и като продавачи и наемодатели от друга страна - на всички граждани, общини, ведомства, фирми и организации, участващи в жилищния пазар.
Пазарно формиране на цените и наемите на жилищните имоти на основата на техните реални и потребителски качества и съобразно търсенето и предлагането, като се прилагат икономически регулатори срещу спекулативни, монополни и дъмпингови цени.
Прилагане на икономически регулатори за социално насочване на продаваните и даваните под наем жилища към тези, които действително се нуждаят от тях и за ограничаване на възможността за използване на жилищните имоти като средства за натрупване на богатство.
Прилагане на икономически регулатори за стимулиране на покупко- продажбата и отдаването под наем на жилищни имоти в отделни населени места или в части от тях, които са обект на целенасочено социално-икономическо и градоустройствено развитие и за ограничаване на покупко-продажбата и отдаването под наем на жилищни имоти в отделни населени места или в части от тях, които са обект на целенасочено задържано развитие.
Използване на данъчното облагане на покупко-продажбите и отдаването под наем на жилищни имоти като източник за натрупване на средства за икономическо регулиране на жилищния пазар, както и за подпомагане на социално слабите при решаване на жилищния им проблем.
Жилището е жизнено необходимо социално благо, на което има право всеки български гражданин. Това изисква създаване на правни, икономически и материални условия, които да гарантират на всеки български гражданин:
- свободата сам да избира пътя и начина за решаване на жилищния си проблем, съобразно обективните си нужди, субективните изисквания и реалните си възможности;
- правото на възмездна и безвъзмездна финансова помощ от държавата или работодателя в случаите, когато реалните му доходи и платежоспособност са в определени граници и не са достатъчни за самостоятелно придобиване на собствено жилище;
- правото на жилище под наем в случаите, когато реалните му доходи и платежоспособност са под минимума за социално слабите групи от населението;
- правото на избор на местоживеене, на социално обкръжение и съседи, на големина, вид и етажност на жилищната сграда и начина на нейното изграждане.
От съществено значение е и осигуряването на държавна защита при решаването на жилищния проблем на социално слабите групи от населението чрез:
- изграждане (със средства от държавния и общинските бюджети) на жилища за предоставяне под наем на социално слаби категории от населението с нисък доход, многодетни, лица в неравностойно социално положение;
- финансиране (с държавни средства и със средства на осигурителни и други социални фондове) на програми за изграждане на специализиран фонд от жилища и общежития за обитатели със специфични нужди- немощни стари хора, хронично болни и инвалиди, деца с трайни увреждания, изоставени деца и други;
- насърчаване чрез изгодни кредити и субсидии изграждането и придобиването на жилища от домакинства, чиито доходи са над определения минимум за ползване на общински жилища под наем, но са под границата, позволяваща осигуряване на собствено жилище без държавна помощ;
- подпомагане със субсидии на домакинствата, които имат право на общински наемни жилища, но ползват жилища на свободен наем, поради недостиг на наемни жилища.
ИКОНОМИЧЕСКИ АСПЕКТИ НА ЖИЛИЩНАТА ПОЛИТИКА
Осигуряване на нормативно-правни и икономически условия за повсеместна проява и разгръщане на свободната инициатива на:
- инвеститорите, които трябва да бъдат свободни в избора на начините, пътищата, формите и партньорите за влагане на своите инвестиции в изграждането на жилища, обекти на социалната и техническата инфраструктура и на строителната индустрия;
- банките, които трябва да могат сами, на конкурентна основа да определят условията за съхраняване на жилищно-спестовните влогове и да предлагат разнообразни условия за финансиране и кредитиране на жилищното строителство;
- строителите, които, според изискванията на пазара трябва да могат да избират видовете и типовете жилища и жилищни сгради, които ще изграждат, строителните системи и технологии, които ще прилагат, вида и качеството на материалите, които ще влагат, сроковете и вида на крайния продукт;
- проектантите, които трябва да могат да избират своите инвеститори и строители, да прилагат различни архитектурни и градоустройствени концепции, различни технологии на проектиране, да създават различна организация на проектантския труд;
- производителите и вносителите на строителни материали и строителна техника, които трябва сами да определят количеството и асортимента на своята продукция или внос единствено и само според изискванията на пазара.
Равнопоставяне на всички форми на жилищна собственост, всяка от които има своето специфично място и роля в решаването на жилищния проблем:
- държавната и общинската собственост - най-удачна форма за задоволяване на жилищните нужди на социално слабите групи от населението, за които другите форми са трудно достъпни;
- ведомствената - най-сполучлива форма за задоволяване на жилищните нужди на търсените специалисти, в това число и на социално слабите;
- кооперативната - най-подходяща форма за задоволяване на жилищните нужди на тези социални групи от населението, които нямат достъп до общинските и ведомствените наемни жилища, не разполагат с материални възможности за придобиване на жилища - частна собственост ;
- частната - най-удобна форма за задоволяване на жилищните нужди на тези социални групи от населението, чиито материални възможности им позволяват сами или с помощта на държавата да се сдобият с жилище- частна собственост.
Осигуряване на максимално широк спектър от начини за задоволяване на жилищните потребности с цел всеки гражданин, според реалните си материални възможности да има достъп до:
- покупка на готово жилище, което се нуждае от довършване или от реконструкция или модернизация;
- изграждане на жилище самостоятелно или съвместно, в група или кооперация, с или без самоучастие;
- наемане на жилище по право, съгласно принадлежността към определена социална група;
- наемане на жилище срещу трудов договор;
- наемане на жилище на свободен наем;
- замяна на едно жилище с друго;
- придобиване на жилище по наследство.
Създаване на условия за използване на всички възможни източници и начини за финансиране на комплексното жилищно изграждане, като:
в източниците на финансиране на всички обекти на жилищната среда трябва да бъдат включени държавата, общините, стопанските организации, обществените организации, различните фондове и фондации, гражданите;
в начините на финансиране трябва да бъде включено и финансирането чрез различни банкови кредити, чрез собствени средства на стопанските организации и гражданите, както и различни смесени начини за финансиране.
Създаване на предпоставки за равностойно съжителство и взаимно съчетаване на различни строителни системи и технологии, с цел да се отговори на голямото разнообразие от специфични изисквания, свързани с особеностите на:
новото строителство, реконструкцията, модернизацията и поддържането;
изграждането на жилищните сгради, на обектите на социалната и техническата инфраструктура;
реализация на различни архитектурни и градоустройствени концепции.
